房价熄火已成定局,中国楼市二十年迎来最关键拐点

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发布时间:2018-08-10 23:47

房价熄火已成定局,中国楼市二十年迎来最关键拐点

2018-08-10 20:33来源:智谷趋势房价/房地产

原标题:房价熄火已成定局,中国楼市二十年迎来最关键拐点

◎智谷趋势(ID:zgtrend) | 旺角黄局长

这两天,全中国的房地产行情都被一则小消息搅动。

8月9日,工行、农行的上海分行调整首套房利率折扣,从95折降至9折,二套房利率维持不变,A股房地产板块应声而涨。

不到20小时,两家银行就纷纷站出来收回折扣,直接说是传闻否定调整。

事态变化节奏之快,已快接近谍战片的水平。在其背后,一方面是上海楼市初露下行迹象,希望适度给刚需一族适度释放利好的小心理;另一方面,则是对市场可能误解为调控转向的顾虑。最终,只能两害相权取其轻。

对于上海这样一个风向标城市,我们千万不要低估这两个小动作的政策意义。

站在国运的十字路口上,中国最担忧的事情无疑是房地产崩盘。美国的次贷危机,日本的失去二十年,发达国家走过的道路还历历在目。就算是特殊如中国,也不可能永远违背经济规律。在这样的历史节点上,上海两个小动作就是对政治局会议做出的“严格控制房价上涨”的最好阐释。

今天,已经有越来越多的城市,二手房价见顶回落:北京、上海、厦门、郑州……

这一回,已很少有人相信房价还能再次上演绝地反击。中央不仅不会出手救市,未来还会继续刺破泡沫,放任价格合理回调。

控住房价,几成定局。炒房天团的末日,即刻来临。从今年8月开始,中国楼市将迎来20年来的第一次真正暴击。

01

楼市熄火

十年前的8月8日,中华民族迎来了百年来的高光时刻。那一天,奥运盖头揭起,惊艳了全世界。

尽管资本市场走出一波诡异的奥运行情,1580只股票中有近四分之一跌停。楼市也因金融风暴和房价调控而黯淡,交易萎缩,一线城市房价跌了三成。

不过,民众信心体系依旧。不久前,国家的经济体量赶英超德,将老牌资本主义帝国踩在了脚下,对于豪气冲天的中国来说,世间还有什么困难不可战胜。

碧桂园刚刚在香港上市,杨国强的眼里只有世界五百强。许家印蹲在香港,每天陪着郑裕彤锄大地,盼望着市场回暖。

很快中央就出手救市,“国六条”和四万亿一颁布,房地产立刻就走向了万人狂欢。温州太太团、山西煤老板频频出击。谁也没有想到,十年后的今天,会有一个又一个城市的房价下跌。

厦门楼市的“崩盘疑云”最受关注。最近一阵子,所有深入岛内外调查的媒体都会有一个相同的发现:相比2017年高峰期,厦门二手房价确实已见顶回落。

学区房还比较耐抗,老破小的直接跌个一万多。就算是岛内湖里区核心地段也没能扛住下跌的行情,据《每日经济新闻》报道,国贸中心附近的房子比起去年最高峰的7万,已经下跌了一万块。

延续多年的神话终于破灭了。上一轮涨过头的城市,今天都把吃下去的吐了出来:北京、上海、深圳……

向来很温和的国家统计局说,北京6月份的二手房同比下跌4.6%,上海同比下跌2.5%,郑州跌了2.2%。

“诸葛找房”说,截至7月底成都一、二圈层二手房挂牌均价为18003元/平,跌回至2017年12月的水平。

一手房的下跌大家见怪不怪,因为统计数据早已失真,而二手住宅的数据,最能反映当下市场的真实状况。

十年一轮回,中国的房地产再次熄火。

02

最担忧的事情

与以往不同的是,这一回,有更多的人不再相信“楼市奇迹”。

中央是不可能出手救市的,相反,高层还会继续刺破泡沫,放任价格的回落,至少,要让房价回归到相对合理的地位。

为什么这么说?

因为今天中国的最大担忧,就是房地产的崩盘。P2P爆了也就爆了,金融难民们动不了国家根基,甚至可以乘机打破刚兑信仰;股市跌了也就跌了,让人民日报出来吼两嗓子就算了。

唯独房地产要稳,要很稳。它扣住虚拟和实体的命门,上下牵扯太多,一旦出现非理性,就是一场山崩海啸。

这几轮大放水下来,房价已极度透支了上涨空间。不管从房价收入比、空置率、居民杠杆率、人口增速哪一个指标来看,中国房价的泡沫已高到非常离谱的地位。

而历史经验表明,十次金融危机九次是房地产引起的——

发展中国家式崩盘:出口恶化-贸易逆差扩大-市场对该国经济失去信心—股市下跌-房价下跌-国际热钱逃离,本国换汇避险-掏空外汇储备-房价彻底崩盘—金融危机

发达国家式崩盘:货币超发—房地产泡沫-债务高台垒筑—通货膨胀—加息—违约频发—房地产崩盘—金融危机

根据蒙代尔不可能三角,中国在资本自由流动、固定汇率、货币政策独立中选择了后两者。所以并不会像97年泰国那样,由经济下行传导至热钱的大进大出,进而引发房地产崩盘。但会跟91年日本、08年美国一样,受国内流动性的影响。

而在未来可预见的时期内,中国确实有非常高的概率走上加息周期。

一是中美贸易摩擦下,人民币贬值加压,石油、大豆等大宗商品相对涨价,容易造成输入性通胀,国内或会采取货币紧缩政策对冲。

二是美国已进入加息周期。中国的货币政策虽然独立,但也不是完全的,因为我们的资本账户防火墙存在缺口,地下钱庄、蚂蚁搬家等通道始终存在,人民币贬值预期下,资本总能找到出去的办法。为了防止外汇储备被掏空,中国早晚会加息。

三新一轮货币宽松政策已定,房价不涨就只有物价涨。提振一段时间的经济后,放出来的水总是要收回去。否则中国M2/GDP的货币超发指数还会继续往上走。

站在国运的十字路口上,高层绝对不可能对房价放任不管,否则未来泡沫一搓就破,极易引发系统性风险。

因此中央的迫切目标,就是要抑制刚需以外的投机需求,提前刺破楼市泡沫,释放风险,该回调的回调,该下跌的下跌,谁也别想着托市。

03

收服地方政府

中央不玩虚的,不代表地方就一定会跟牌下注。

一直以来,房价之所以陷入越调越涨的怪圈,就是因为地方政府的心猿意马。中央唱白脸,地方唱红脸。

出于土地财政的冲动,地方一会打个擦边球,一会睁只眼闭只眼。今天刚来个限购,明天就以抢人之名放开,类似关前门开后门的事情时常发生。

以至于任志强说,别问他到哪买房子,“政府已经告诉你了,哪里调控就到哪里买”。

不过今天的中国,正发生一些非常有趣的变化。

前阵子,我们的文章提到一个城市房价过高。当地的宣传部门看到后很紧张,立马打电话过来想要灭火。地方政府之紧张可见一斑。

7月中旬,广州住建委旗下的“阳光家缘”网站,悄然隐藏了所有房地产项目的关键成交数据,把房价关进了小黑箱。

以前,几乎所有的城市都会为高房价感到骄傲,甚至以房价论英雄。广州曾因为房价一度低于南京、杭州等地,而被嘲笑为跌出了一线阵营。

如今大家都在往后退,生怕被曝光了高房价。为什么地方政府越来越谨慎,不敢随便造次?

唯一的解释,就是地方这回中央真的将地方政府收服了。

04

清算时刻

结合近来中央的动作,我们可以看到国家层面手段的转变——

机制改革方面。房地产不单单是一个行业问题,还牵涉到财税、官员绩效考核等,错综复杂。中央也理解地方的难处。因此正以前所未有的速度,来破除地方政府事权钱权不平衡的局面。

近来高层密集吹风房产税,预计12月份就能进入初审,在2020年前表决通过房产税进入了加速通道,并第一次有了明确的时间表;机构改革中,地税局国税局合一,理顺中央与地方的财政收入分配。这些都是为了下放更多收入给地方,让地方放宽心,死心塌地的干调控。

政治红线方面。以前的“遏制房价过快上涨”,原意是不搞一刀切,希望地方因地制宜。结果地方充分利用这个“弹性空间”做文章。

涨多少算是过快呢?这里并没有明确标准,从而也导致了“道德风险”。地方总认为债借得再多,房价涨得再高,破产了也有中央兜底,崩盘了也是下一任主事人埋单,才不管死后洪水滔天。“731”政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”,就是把弹性空间都给压死了,地方无法想着让下一任背锅。只要涨一分钱,都能直接算到自己头上去。

市场预期方面。不管是史无前例的“坚决遏制房价上涨”,还是接二连三的重拳:密集约谈、共有产权房、租售同权……都在改变着市场预期。目前整个市场情绪已出现了大转变,相信今天不买明天就涨的人越来越少,持币观望的人越来越多。

预期的改变是非常可怕的。美国大萧条中,银行倒闭潮就是因为大家对银行的安全预期发生了变化,结果资金链健康的银行受到挤兑,也就真的破产了。这一招具有摧枯拉朽之功力,房地产价格回落更快,接下来便是这样一条传导链条:

预期改变——房价下跌——开发商资金紧张——土地流拍——地方政府财政减少——听话的城市多喂胡萝卜——收服住地方。

最近一段时间,上海、苏州、合肥、安庆等地集中爆发土地流拍,地市也有凉凉的征兆。今年前7月,全国土地流拍率约6%,创下近年来的最低迷,说明这一链条已走向了第4步。

这些还只是公开渠道的信号,可能省市一级早已开始揣摩学习中央精神,互相交流心得了。

像731政治局会议还没结束,深圳就迫不及待地公布最严调控,全面封堵投资投机。这个节点实在特殊,反应也实在太快,你说若是没有提前收到风声,应该没多少人会信。政治表态那么急,说明地方知道红线已定,这次真不是闹着玩的了。

未来,重点城市必然会加大冻结的力度,什么企业禁止买房,五年限售、离婚两年内首付7成,通通都会像拿着剪刀和浆糊一样,从一个城市复制到另一个身上。

投机客被大面积清退掉,市场中的需求一端势必剧烈萎缩,房价全面平稳下跌几成定局。

终于,我们都到了该清算的时刻了。挺过这一阵,中国的系统性风险就会大为降低,应对外部挑战,中国也有了更大的底气。

这是炒房天团的祸,却是国家的福。

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